位於錢江世紀城二期板塊的自持項目翡翠江南華庭

今年，浙江首宗“只租不售”地塊即將招租，40、60、90平方米等1468套人才租賃用房今年要投入市場。

3年多前，這塊位於杭州市江乾區火車東站附近的純租賃地塊，由市錢投集團下屬的杭州市城東新城建設開發有限公司拿下。當時成交總價4.54億元，樓面價僅5049元/平方米。

接下來，浙江首宗“只租不售”地塊如何招租，或成為租賃市場的一個新風向標。

“自持”的歷史，要追溯到2017年3月。當時公佈的土拍新政規定：當溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

政策實施近4年，今年開年的土拍市場，“自持”戲份也頗多。據我們不完全統計，截至1月26日，杭州今年出讓涉宅用地29宗，平均溢價率25.98%。其中22宗需要自持，佔比超過75%。而去年杭州成交的137宗涉宅地塊中，需要自持的地塊是26%。

杭州逾150宗涉宅地塊 競拍出現自持比例

2016年9月30日，北京出台樓市新政，要求未來土地出讓採用“控地價、限房價”的交易方式，設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上，通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

這開啓了房企自持的新篇章。

一個多月後，北京首批執行雙限政策的地塊開始出讓。最終四宗地塊的住宅部分自持比例全部投報至100%，沒有可銷售的商品住房。

2017年初，這種“競自持”的競拍方式開始在全國各個重點城市出現。上海、深圳、廣州、杭州、重慶等9個城市在2017年總共出讓了150餘宗住宅自持用地，自持體量約515萬平米。

2017年3月24日，杭州出台溢價封頂後轉入競報自持的土拍新規。當年4月，第一宗自持地塊誕生，是聯發競得的桃源宅地，後來的推廣名為“溪語宸廬”，自持比例20%，即“聯發爾寓桃源”，為長租公寓。住宅已於去年售罄。6月，大江東出現了首宗全自持宅地，100%自持，還要配建養老用房，由杭州宏立競得。

宏立就是蕭山宏立育才苑的開發商，在此之前宏立還從未開發過住宅項目。有人疑惑：開發商這是要徹底變身“包租婆”了？

根據杭州住房保管數據，截至2021年1月19日，全市範圍內共有149宗涉宅地塊出現競拍自持比例，面積240萬平方米，其中110宗涉宅地塊自持商品住房項目已完成備案，面積160.7萬平方米，房源1.73萬套。5個項目、1992套（間）房源已對外招租。

開發商大多打造了長租公寓品牌

租金往往隨行就市

位於錢江世紀城板塊的濱江碧桂園翡翠江南，就是5個已對外招租的項目之一。

項目自持部分有三棟樓，共467套房源。首批156套房源已在招租，目前有很多户租客入住了。

這塊自持由濱江暖屋負責運營，入住要求是簽約人跟入住人都需要身份證跟社保證明。工作人員告訴我們，目前簽約跟入住率超過60%，有近100户租客，且以家庭客户為主。主力户型是68平米的2室2廳，還有90平米的3室，平均月租金約4000元/套。

去年11月，學成府作為全杭州首個涉自持比例商品住房項目，正式對外招租，引起了市場的關注。這個位於餘杭區星橋街道星橋南路與天都路交叉口的項目，全部是三室兩廳設計、以整租方式出租，房間面積集中在100至110平方米，月租金根據樓層、朝向不同，在2436-3023元不等。

而根據目前已交付的項目來看，大部分自持商品房的租金水平“隨行就市”，有的略高於周邊市場價，但部分項目有直接折扣或“免首月租金”等優惠。

值得一提的是，品牌房企的物業服務跟進，也是一些強調居住品質的租房族所看重的。“知名房企自持的長租公寓比較有保障，無論是社區環境還是安保服務等，都相對省心。”住在濱江碧桂園翡翠江南的90後白領陳小姐説。

進入2月，杭州出讓5宗涉宅地，包括市北、南站新城、臨浦、瓜瀝，以及富陽高橋，濱江、綠城分別豪擲41.3億元、38.8億元拿地。蕭山市北的宅地最終濱江以15%的自持比例拿下，而綠城以自持5%、9%連拿南站和銀湖兩宗宅地。

“房企依然在積極佈局，尤其是本地房企，在融資、成本控制方面有一定優勢，也積累了比較好的團隊和經驗。”一位杭州本地房企投資發展部負責人告訴我們。

比如濱江，從2017年以來，共競得17宗需要自持的涉宅地塊，大部分房源用來做長租公寓。“暖屋”就是濱江的租賃品牌，目前運營長租公寓。

其他房企也同樣以自持房源佈局長租公寓領域。如萬科的泊寓、龍湖的冠寓、保利的N＋、中冶的合舍、金地的草莓社區、聯發的爾寓等。

杭州土拍“自持”將常態化？

未必不能蹚出一條新路

從今年開年以來的土拍市場來看，可以明顯感受到房企對土地的需求，一些地塊甚至在正式開拍之前已經競到封頂價。

越來越多地塊的獲利空間變小，可為何房企還如此積極拿地？

一位浙系房企投資拓展部的管理人員告訴我們：首先是生存需要，房企要生存和發展，拿地是第一步。比如某家外來頭部房企，在杭州市場上佔有率高。當它發現自己沒地可開發了，就要想盡辦法去拿地，以保證自己的市場佔有率，他們在年初拿了一塊地，也拍到了自持。大房企如此，小品牌就更加了。

其次，競爭對手沒有停止拿地。一家房企倘若長期不拿地，久而久之，與其他房企的規模、差距會越來越大，“江湖地位”將不保。

多位房企內部人士一致認為，未來在杭州土拍市場，自持將常態化。“對整個房產市場、對購房者來講，是好事。但對於開發商，要承受的壓力就變得更大。”

不過自持資產雖然比較重，如果做成長租公寓，能夠去發債、上市，形成資產證券化，也未必不能蹚出一條新路。

“像杭州這樣的城市，土拍市場設立自持這樣一個限制條件，也是壓制房價無序上漲、堅持‘房住不炒’的一種手段” 。

房企自持後變成“包租婆”

對租賃市場是個利好

大部分房企會把自持部分拿來做長租公寓，從經濟效益最大化來看，很少會用來做成辦公樓，而且杭州目前的辦公樓資源過剩。

“按現有的地價和投入，長租公寓的回報率不高，可能連開發商的財務成本也未必能夠覆蓋。”杭州一家長租公寓的運營總監説，但在現階段，開發商還沒有找到更好的途徑消化自持，做長租公寓是主流，也是可以嘗試着走一走的路徑。

他強調，如果開發商大量做自持，對租賃市場來講肯定是一件好事情。比如以前某些租賃平台爆雷，讓很多租户和房東蒙受了損失。“這是因為很多長租平台並沒有把它當做長期的產業鏈在做，只以經濟利益為目的。而開發商的實力普遍比第三方平台好，再加上後期物業一般也都會在自己手裏，這樣的房源更安全，矛盾更少。”